Własność warstwowa - nowe prawo ma zachęcić inwestorów

2 lutego 2021 r. odbyło się pierwsze posiedzenie Parlamentarnego Zespółu ds. wprowadzenia w Polsce własności warstwowej. Zespół zastanawiał się, jakie zmiany w przepisach są konieczne, by rozdzielić własność gruntu z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią. Prawo dzielące własność na kilka warstw ma przyczynić się do rozwoju inwestycji.

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym wszystkie budowle i urządzenia trwale z gruntem związane stanowią części składowe tego gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, że właściciel danej działki geodezyjnej jest zarówno właścicielem terenu nad działką, jak i pod. W przypadku zwykłej zabudowy problemu nie ma, lecz gdy pod powierzchnią gruntu kryją się tunele, sprawa nie jest oczywista.

Jeden właściciel nad gruntem i pod

W przypadku terenów należących do Skarbu Państwa, dla podmiotów takich jak kolej, zarządcy dróg czy jednostki samorządu terytorialnego, ustanawia się użytkowanie wieczyste. Filip Syrkiewicz z Departamentu Gospodarki Nieruchomościami Misterstwa Rozwoju Pracy i Technologii zapewniał, że w resorcie trwają prace koncepcyjne nad gruntowną reformą tego prawa. Pomysły są dwa: albo konwersja prawa użytkowania wieczystego w prawo zabudowy, albo radykalna zmiana, która dostosuje przepisy uchwalone w innej rzeczywistości społeczno-gospodarczej do współczesnych uwarunkowań.

Niewykorzystany potencjał

Aktualny charakter prawa własności powoduje, że użytkowaniem wieczystym obciążona jest cała nieruchomość, a tym samym nie jest możliwe realizowanie warstwowo kilku niezależnych inwestycji. Przez to duża część terenów nad liniami kolejowymi pozostaje niewykorzystanych. W Warszawie są to m.in. tereny nad Dworcem Gdańskim, Centralnym, alejami Jerozolimskimi czy Placem Defilad, ale problem braku odpowiednich uregulowań dotyczy całej Polski. Kwestia odnosi się także do gruntów samorządowych, np. ulic. Zespół poruszył temat miejskich parkingów podziemnych, w które inwestorzy niechętnie pokładają pieniądze ze względu na uzależnienie ograniczonego prawa rzeczowego od woli miasta.

Problemy braku zmian

Do dziś toczy się w sądzie sprawa o zasiedzenie przez PKP S.A. płyty nad linią kolejową, na której znajduje się Plac Defilad. Spór dotyczy ponad półtora hektara w jednym z najbardziej rozpoznawanych miejsc Warszawy. Stawkę podbija fakt, że plan zagospodarowania miejskiego przewiduje zabudowę gruntu kilkoma budynkami komercyjnymi. Aby do tego doszło, sąd musi rozstrzygnąć czy właścicielem gruntu nad tunelem jest stołeczny ratusz, czy PKP.

Na podobny problem zwracał uwagę Jan Śpiewak, który zaalarmował, że tunel trasy W-Z łączący lewobrzeżną Warszawę z Pragą należy do prywatnego inwestora. W pierwszej wersji aktu notarialnego przenoszącej własność zabytkowej trasy, oddanej do użytku w roku 1949, nie zawarto zapisów o możliwości użytkowania wieczystego przez miasto. Oznacza to, że inwestor mógłby zabronić korzystania z tunelu albo pobierać za korzystanie opłaty. Stosowne zapisy umieszczono w księdze wieczystej dopiero po interwencji działacza społecznego.

Nie jest to pierwszy raz, gdy rząd dostrzegł konieczność dokonania zmian. Poprzednia komisja kodyfikacyjna zakończyła pracę w 2015 roku. Z powodu zakończenia kadencji nie kontynuowano prac. Porzucony projekt zakładał wprowadzenie nowej instytucji - prawo zabudowy, które miało być ograniczonym prawem rzeczowym. Nowy zespół parlamentarny zastanawia się, czy nie wrócić do rozwiązań zaproponowanych w szkicu noweli sprzed kilku lat.

Źródło: sejm.gov.pl, architektura.um.warszawa.pl, „Ukradzione miasto” Jan Śpiewak