Masz kredyt hipoteczny? Sprawdź, dlaczego płacisz więcej niż reszta Europy!

Wysokie koszty kredytów mieszkaniowych w Polsce od dawna budzą emocje. Choć inflacja spada, a stopy procentowe idą w dół, Polacy wciąż płacą jedne z najwyższych rat w całej Unii Europejskiej. Dlaczego tak się dzieje? Eksperci wskazują na marże bankowe, które pozostają poza kontrolą państwa.

 

Dlaczego polskie hipoteki są tak drogie?

 

Kredyt hipoteczny w Polsce to poważne obciążenie domowego budżetu. Pomimo obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nadal przekracza 7 procent. Dla porównania – w wielu krajach Europy kredyty hipoteczne są tańsze nawet o kilka punktów procentowych.

 

Co za to odpowiada? Poza samą wysokością stóp procentowych, kluczowym składnikiem jest marża banku. To właśnie ona w znacznej mierze decyduje o tym, ile ostatecznie klient płaci za swój kredyt. Zdaniem członka Rady Polityki Pieniężnej, prof. Ireneusza Dąbrowskiego, wpływ na marże jest mocno ograniczony. Próby ich odgórnego ograniczenia przez państwo mogłyby się po prostu nie sprawdzić.

 

Banki odbudowują straty ale czyim kosztem?

 

Zarządy banków, jak zauważa prof. Dąbrowski, próbują odzyskać straty poniesione w związku z kredytami frankowymi i wyrokami TSUE. Niestety, w praktyce odbywa się to poprzez wyższe marże – a więc kosztem klientów. Marża banku to stały element oprocentowania, który dodawany jest do wskaźnika rynkowego, jeszcze do niedawna znanego jako WIBOR.

 

Według danych Związku Banków Polskich, w grudniu 2024 roku średnia marża dla kredytów hipotecznych wynosiła 1,7 proc. Na tę wartość składają się m.in. ryzyko prawne (aż 0,81 pp.) i podatek bankowy (0,24 pp.). Co ciekawe, w innych krajach UE to ryzyko kredytowe ma większy udział niż prawne – sytuacja w Polsce jest pod tym względem wyjątkowa.

 

Zmiana wskaźnika: POLSTR zamiast WIBOR-u

 

Rynki finansowe w Polsce przygotowują się na poważną zmianę – zastąpienie wskaźnika WIBOR nowym wskaźnikiem o nazwie POLSTR (Polish Short Term Rate). Od 2 czerwca 2025 roku rozpoczęto już jego publikację w różnych wariantach (1M, 3M, 6M).

 

Czym różni się POLSTR od WIBOR-u? Przede wszystkim opiera się na rzeczywistych transakcjach depozytowych, a nie na prognozach. Jest więc bardziej przejrzysty i wiarygodny. W ocenie prof. Dąbrowskiego, zmiana ta powinna przebiegać płynnie, bez konieczności aneksowania umów – nowe zasady mogą wejść w życie automatycznie.

 

 

Ryzyko prawne nie znika – może nawet rośnie

 

Choć zmiana wskaźnika ma zwiększyć przejrzystość, to ryzyko prawne nadal pozostaje istotnym czynnikiem wpływającym na koszt kredytu. W czerwcu 2025 roku odbyła się w TSUE rozprawa dotycząca kredytów złotowych opartych na WIBOR-ze. Na decyzję Trybunału trzeba jednak poczekać – opinię Rzecznika Generalnego poznamy we wrześniu, a ostateczny wyrok zapadnie zapewne w 2026 roku.

Banki nie czekają bezczynnie – już teraz zawiązują kolejne miliardy złotych rezerw na ewentualne koszty prawne. Tylko w drugiej połowie 2025 roku pięć największych instytucji w Polsce utworzyło rezerwy na kwotę 3,3 mld zł. To o 50 procent więcej niż w pierwszym półroczu, co pokazuje, że ryzyko nadal jest poważne.

 

Polscy kredytobiorcy hipoteczni wciąż muszą liczyć się z wyższymi kosztami niż ich europejscy sąsiedzi. Choć stopy procentowe spadają, wysokie marże bankowe i rosnące ryzyko prawne utrzymują raty na wysokim poziomie. Zmiana wskaźnika referencyjnego na POLSTR to krok w dobrą stronę, ale dopiero czas pokaże, czy faktycznie przyniesie ona ulgę zadłużonym rodzinom.