Rządowe zmiany w mieszkalnictwie, kontrolach inwestycji i ESG pod lupą

Rząd oraz Sejm uchwalili kilka istotnych zmian w przepisach dotyczących budownictwa społecznego, kontroli inwestycji oraz raportowania ESG. Choć wiele z tych decyzji miało charakter techniczny lub zabezpieczający, niektóre poprawki, zwłaszcza te zgłoszone przez partię Polska 2050, wzbudziły poważne kontrowersje. Przegłosowane zapisy mogą wpłynąć zarówno na przyszłych najemców, jak i na samorządy, a niektóre z nich — jak wskazują eksperci — są potencjalnie nieskuteczne już na starcie.

ESG – zmiana techniczna, ale przyszłość niepewna

Ministerstwo Finansów wyjaśniło, że najnowsza nowelizacja ustawy o raportowaniu ESG ma charakter czysto techniczny i punktowy. Nie zmienia ona zakresu obowiązków firm, a jedynie przesuwa moment ich wejścia w życie. Jak podkreślił wiceminister finansów Jarosław Neneman, w ciągu najbliższych dwóch lat Unia Europejska planuje złagodzenie wymogów ESG, co może obniżyć koszty związane z raportowaniem nawet o 80–90%. Jeżeli zmiany te zostaną wdrożone, Polska będzie musiała ponownie zaktualizować swoje przepisy.

Bezterminowa kontrola nad strategicznymi inwestycjami

Sejm przyjął także nowelizację przedłużającą obowiązywanie przepisów chroniących strategiczne polskie firmy przed przejęciem przez podmioty spoza Unii Europejskiej. Choć pierwotnie regulacje miały obowiązywać jedynie do lipca 2025 r., teraz zyskają one charakter bezterminowy. Ustawy wprowadzone w 2020 r. w odpowiedzi na skutki pandemii COVID-19 oraz późniejsze zagrożenia geopolityczne, takie jak wojna w Ukrainie, zostały uznane za istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa państwa.

Polska 2050 i kontrowersje wokół budownictwa społecznego

Największe emocje wzbudziły zmiany w ustawie dotyczącej społecznego budownictwa czynszowego (SBC) oraz Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM). Choć celem projektu było zwiększenie dostępności mieszkań, niektóre z przegłosowanych poprawek – zwłaszcza te wniesione przez Polskę 2050 – spotkały się z ostrą krytyką.

Jedną z najgłośniejszych zmian było umożliwienie wykupu mieszkań z SIM już po 15 latach, a nie – jak zakładał projekt rządowy – po 25. Problem w tym, że zapis ten dotyczy wyłącznie kredytów SBC i nie obejmuje finansowania z bezzwrotnych grantów z programu BSK, które dominują w budownictwie społecznym. W efekcie zmiana ma charakter czysto teoretyczny — czyli staje się tzw. martwym prawem.

Druga poprawka zakładała przywrócenie możliwości przekształcania najmu instytucjonalnego w najem z dojściem do własności w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Choć intencje wydają się słuszne, eksperci zwracają uwagę na ryzyko, że po kilkunastu latach lokatorzy mogą zostać zaskoczeni warunkami wykupu – m.in. koniecznością zapłaty dużej części wartości rynkowej mieszkania bez odliczenia wcześniejszych spłat czynszu.

Sztywne normy parkingowe – druga poprawka, która budzi sprzeciw

Kolejna poprawka zgłoszona przez Polskę 2050, a przegłosowana dzięki wsparciu PiS i Konfederacji, utrzymuje sztywny wymóg budowy większej liczby miejsc parkingowych w stosunku do liczby mieszkań. W praktyce oznacza to, że w inwestycjach realizowanych na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej liczba miejsc postojowych musi być nawet o 50% wyższa niż liczba lokali mieszkalnych. Samorządy, w tym m.in. władze Warszawy, krytykują ten zapis jako barierę rozwoju budownictwa wielorodzinnego i podnoszenie kosztów inwestycji.

Kompromis rządu naruszony w Sejmie

Rządowy projekt ustawy, który był kompromisem między resortami i partiami koalicji, zakładał rozsądne ograniczenia prywatyzacji mieszkań społecznych oraz obniżenie progów wejścia dla przyszłych najemców. Polska 2050 swoimi poprawkami naruszyła ten balans – umożliwiając szybszy wykup i utrzymując wysoki poziom partycypacji (do 30%), co może wykluczyć osoby mniej zamożne z możliwości skorzystania z mieszkań SBC.

Eksperci podkreślają, że dostęp do mieszkań z niskim czynszem powinien być priorytetem, a programy z opcją wykupu powinny funkcjonować równolegle, ale niezależnie — tak by nie konkurować o środki publiczne. Tymczasem obecny stan prawny prowadzi do zamieszania i może skutkować niezadowoleniem społecznym w perspektywie kilkunastu lat.

Nowelizacje uchwalone przez Sejm w ostatnich dniach to mieszanina decyzji technicznych, zabezpieczających oraz politycznych ustępstw. Choć niektóre zmiany są niezbędne i dobrze przemyślane – jak kontrola inwestycji czy przesunięcie przepisów ESG – inne, jak poprawki Polski 2050, mogą okazać się nieskuteczne lub wręcz szkodliwe dla systemu budownictwa społecznego. Ich konsekwencje mogą dać o sobie znać dopiero za kilkanaście lat, kiedy najemcy mieszkań SIM lub TBS będą chcieli wykupić swoje lokale — i zderzą się z prawnymi i finansowymi realiami, których dziś nikt im nie tłumaczy.